전월세 전환율 2026, 주택임대차보호법 §7의2 기준 + 계산기

기준금리 변동에 따른 전환율·월세 영향

한국은행 기준금리 변동 시 법정 상한 전환율도 함께 변합니다 (기준금리 + 2%p).

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환하거나, 월세를 전세로 환산할 때 적용되는 비율입니다(주택임대차보호법 §7의2). 예를 들어 5억 원의 전세를 2억 원 보증금 + 월세의 반전세로 바꿀 때, 차액 3억 원에 전환율을 곱해 월세를 계산합니다.

전환율은 금리 수준을 반영하기 때문에 한국은행 기준금리를 기초로 정해집니다. 임대인이 임차인에게 일방적으로 높은 전환율을 강요할 수 없으며, 법정 상한(일반적으로 5%~10% 범위) 이내에서만 적용됩니다. 분쟁이 발생하면 주택임대차분쟁조정위원회에서 법정 상한에 따라 조정해줍니다.

법정 상한 계산 공식

주택임대차보호법 시행령 §9는 전월세 전환율의 상한을 다음과 같이 정하고 있습니다:

3가지 변환 모드

A. 전세 → 월세 (가장 일반적)

기존 전세보증금을 받던 임대인이, 임차인과 합의하여 보증금을 줄이고 월세를 받기로 전환할 때 사용합니다.

예시: 전세 5억 원을 보증금 2억 원 + 월세로 바꾸고 현재 상한 전환율 5.00%를 적용하면, 월세 = (5억 - 2억) × 5.00% ÷ 12 = 1,250,000원입니다.

B. 월세 → 전세 (환산)

현재 내가 받거나 내고 있는 보증금과 월세를, 이를 모두 전세로 환산했을 때 그 가치가 얼마인지 계산할 때 사용합니다. 금융기관 신용평가나 세무상 평가에 활용될 수 있습니다.

예시: 보증금 1억 + 월세 50만 원에 전환율 5.00%를 쓰면, 환산 전세 = 1억 + (50만 × 12 ÷ 5.00%) = 220,000,000원입니다.

C. 전환율 역산 (검증)

계약서에 명시된 기존 전세보증금, 새 보증금, 월세로부터 실제로 적용된 전환율이 몇 %인지 역산하여 법정 상한을 초과하지 않는지 확인할 때 사용합니다.

예시: 전세 5억, 보증금 2억, 월세 150만 원이면, 실제 전환율 = (150만 × 12) ÷ (5억 - 2억) × 100 = 6.0%. 현재 법정 상한 5.00%를 넘습니다.

환산보증금이란?

환산보증금은 공인중개사법 시행규칙 §20 ③에 정의된 개념으로, 월세 거래의 거래금액을 계산할 때 사용됩니다:

이 금액은 다음과 같은 용도로 활용됩니다:

• 중개수수료 계산 기준
• 서민금융진흥원의 전세보증금·월세보증금 보증 신청
• 금융기관 신용대출 신청 시 담보가치 평가
• 국세청 부동산 거래신고 시 거래금액
• 부동산세 평가

예시: 보증금 1,000만 원 + 월세 50만 원의 전월세 계약이면, 환산보증금 = 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원입니다. 이 금액으로 중개수수료를 계산하고 금융기관에 신고합니다.

주의사항

• 법적 상한 위반 불가: 임대인이 법정 상한을 초과한 전환율을 강요할 수 없습니다(주택임대차보호법 §7의2). 계약서에 상한 초과율이 명시된 경우 분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
• 기준금리 변동: 한국은행 기준금리는 분기마다 변동됩니다. 계산기의 기본값(3.00%)은 2026년 8월 결정값이며, 그 뒤에 바뀌었다면 고급 설정에서 수정하세요.
• 개별 계약 우선: 본 계산기는 법정 상한을 기준으로 한 결과이며, 실제 계약은 임대인과 임차인이 자유롭게 협의할 수 있습니다. 합의된 내용이 최우선입니다.
• 세금 영향: 전세를 월세로 전환하면 임대료 수입이 발생하여 종합소득세 대상이 될 수 있습니다. 세무 전문가와 상담하세요.
• 분쟁 시 조정: 전환율 분쟁이 발생하면 법원이 아닌 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정받을 수 있습니다(주택임대차보호법 §32).

업데이트

• 2026-04-24: 주택임대차보호법 기준 초판 공개