DSR 계산기 · 대출한도 2026
소득·주택·부채 조건으로 대출한도 예상치를 확인하세요.
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현재 갚고 있는 모든 대출의 연간 원리금 합
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규제지역(2026년 10월): 서울 전역, 경기 과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·기흥·의왕·하남·화성 동탄·구리
2주택 이상이면 수도권·규제지역에서 집을 사는 주택담보대출을 받을 수 없습니다.
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2026년 입력 조건 기준 · 예상 결과입니다. 적용 기준과 가정은 아래 계산 기준에서 확인하세요. 실제 대출 한도는 은행 내부 기준에 따라 달라집니다.
입력한 조건으로 계산한 참고값입니다. 적용 기준과 가정은 아래에서 확인할 수 있습니다.
연소득별 대출 한도는 얼마인가요?
| 연소득 | 수도권·규제지역 변동형 | 수도권·규제지역 주기형 | 지방 변동형 |
|---|---|---|---|
| 3,000만 원 | 1억 4,301만 원 | 1억 7,229만 원 | 1억 8,109만 원 |
| 4,000만 원 | 1억 9,069만 원 | 2억 2,972만 원 | 2억 4,145만 원 |
| 5,000만 원 | 2억 3,836만 원 | 2억 8,715만 원 | 3억 182만 원 |
| 6,000만 원 | 2억 8,603만 원 | 3억 4,458만 원 | 3억 6,218만 원 |
| 7,000만 원 | 3억 3,370만 원 | 4억 202만 원 | 4억 2,254만 원 |
| 8,000만 원 | 3억 8,138만 원 | 4억 5,945만 원 | 4억 8,291만 원 |
| 9,000만 원 | 4억 2,905만 원 | 5억 1,688만 원 | 5억 4,327만 원 |
| 1억 원 | 4억 7,672만 원 | 5억 7,431만 원 | 6억 364만 원 |
| 1억 2,000만 원 | 5억 7,207만 원 | 6억 원 (최대한도) | 7억 2,437만 원 |
| 1억 5,000만 원 | 6억 원 (최대한도) | 6억 원 (최대한도) | 9억 546만 원 |
1년 원리금이 연소득의 40%(DSR)를 넘지 않는 최대 금액을 만 원 아래 버려 적었습니다. 한도를 계산할 때는 약정금리 4.5%에 스트레스 금리를 더하는데, 수도권·규제지역 변동형은 3%p, 주기형은 1.2%p, 지방 변동형은 0.75%p를 더합니다. 실제로 내는 이자는 약정금리 그대로입니다. 수도권·규제지역에서 집을 살 때는 시가 15억 원 이하 집도 최대 6억 원까지만 빌릴 수 있고(15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원), 집값 기준(LTV)도 넘을 수 없어 규제지역은 집값의 40%, 그 밖의 지역은 70%까지입니다. 집값·지역·기존 대출을 넣은 한도는 위 계산기에서 확인하세요.
계산 기준 산식 · 가정 · 공식 출처
정의
DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 대출의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율로 은행 40%, 2금융권 50% 이하로 묶입니다. LTV(담보인정비율)는 대출액을 집값으로 나눈 비율로 2026년 10월 규제지역 40%, 그 밖의 지역 70%(생애최초 70~80%)이고, 수도권·규제지역은 시가별 주담대 최대한도(6억·4억·2억 원)가 따로 있습니다.
핵심 수치
| 규제 | 한도 |
|---|---|
| DSR (모든 대출) | 은행 40%, 2금융권 50% |
| LTV (무주택·처분조건부 1주택) | 규제지역 40%, 그 밖의 지역 70% |
| LTV (생애최초) | 수도권·규제지역 70%, 지방 80% |
| 주담대 최대한도 (수도권·규제지역) | 시가 15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 초과 2억 |
| 스트레스 금리 (변동형) | 수도권·규제지역 3.0%p, 지방 0.75%p |
한눈에 보기
- DSR = (모든 대출 연원리금) / 연소득 × 100 ≤ 40% (2금융권 50%)
- LTV = 대출액 / 집값 × 100 ≤ 40% (규제지역) 또는 70%
- 수도권·규제지역은 집값이 아무리 높아도 최대 6억 원 (15억 원 초과 4억, 25억 원 초과 2억)
- DSR·LTV·DTI·최대한도 중 가장 낮은 금액이 최종 대출액입니다.
2026년 10월 기준 규제: 이 계산기는 10·15 대책(2025년 10월)의 규제지역 LTV 40%·수도권 주담대 최대한도·스트레스 금리 3%, 2026년 7월 규제지역 추가 지정(화성 동탄구·용인 기흥구·구리시), 8·13 대책(2026년 8월)의 유지 방침을 반영했습니다. 2027년 1월부터는 DSR 소득 계산 방식 등이 바뀔 예정이니 대출 직전에는 금융위원회 발표와 은행 안내를 확인하세요.
DSR(부채원리금상환비율)이란?
DSR은 모든 금융권 대출의 연간 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행은 40%, 2금융권은 50% 이하로 규제합니다.
계산식:
DSR = (신규 대출 연원리금 + 기존 모든 대출 연원리금) / 연소득 × 100
포함 대출:주담대, 신용대출, 학자금, 전세자금, 자동차 등 모든 금융권
스트레스 DSR:수도권·규제지역 주담대는 변동형 3.0%p·혼합형 2.4%p·주기형 1.2%p, 지방 주담대는 변동형 0.75%p를 약정금리에 더해 DSR을 계산합니다(2026년 10월 기준, 고정형 0).
* 금융기관별로 부분 제외 대상(예: 마이너스 통장) 및 우대 방식(예: 자녀수 공제)이 다를 수 있으니 대출 전 확인하세요.
LTV(담보인정비율)이란?
LTV는 대출액을 담보 가치(주택가격)로 나눈 비율입니다. 2026년 10월 현재 지역과 주택 보유 상태에 따라 40%~80% 범위에서 정해집니다.
계산식:
LTV = 신규 대출액 / 담보가치 × 100
- • 규제지역(서울 전역 등), 무주택·처분조건부 1주택: 40%
- • 그 밖의 수도권·지방, 무주택·처분조건부 1주택: 70%
- • 생애최초 구입: 수도권·규제지역 70%, 지방 80% (대출 최대 6억 원)
- • 수도권·규제지역 2주택 이상: 집 구입 주담대 불가
- • 수도권·규제지역 최대한도: 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원
DTI(부채상환비율)이란?
DTI는 신규 대출 원리금과 기존 대출 이자를 합산하여 연소득으로 나눈 비율입니다. DSR 전면 시행으로 보조 규제 성격이 되었으나 여전히 적용됩니다.
계산식:
DTI = (신규 대출 연원리금 + 기존 대출 연이자) / 연소득 × 100
규제 한도:규제지역 40%, 그 밖의 지역 60%
DSR과의 차이:DSR은 모든 대출의 원리금을, DTI는 신규는 원리금, 기존은 이자만 포함합니다.
2026년 스트레스 DSR이 적용된 주담대 한도는 어떻게 계산하나요?
2026년 10월 현재 수도권·규제지역 주택담보대출은 변동형 기준 스트레스 금리 3.0%p, 지방은 0.75%p를 약정금리에 더해 DSR을 계산합니다. 혼합형·주기형은 이보다 적게, 고정형은 더하지 않습니다. 대출 한도는 다음 공식으로 산출합니다.
여기서 스트레스 DSR을 적용하면 신규 월 원리금을 계산할 때 실제 약정금리가 아니라 "약정금리 + 스트레스 금리"로 원리금을 계산해 한도를 정합니다. 실제로 내는 이자는 약정금리 그대로입니다. 참고로 현재 한국은행 기준금리는 3.00% (2026-08 기준, 한국은행 ECOS)이며, 시중은행 주담대 약정금리는 여기에 가산금리가 더해진 수준입니다.
예시 (그 밖의 수도권 10억 원 집, 연소득 1억 원, 약정금리 연 4.5%, 30년 원리금균등, 기존 대출 없음): 고정형은 4.5% 그대로 계산해 DSR 한도가 6억 5,787만 원이지만 수도권 최대한도 때문에 6억 원까지입니다. 주기형은 5.7%로 계산해 5억 7,431만 원, 변동형은 7.5%로 계산해 4억 7,672만 원으로 줄어듭니다. 같은 소득이라도 금리 유형에 따라 한도가 1억 원 넘게 달라집니다.
LTV와 최대한도 동시 적용: DSR을 통과해도 LTV나 최대한도가 더 낮으면 그 금액이 최종 한도입니다. 예: 서울(규제지역) 8억 원 집은 LTV 40%로 3억 2,000만 원이 한도이고, 그 밖의 수도권 10억 원 집은 LTV 70%(7억 원)보다 최대한도 6억 원이 먼저 걸립니다.
기존 대출이 있을 때: 신용대출·카드론의 1년 원리금이 DSR 분자에 더해져 새 주담대 한도가 그만큼 줄어듭니다. 마이너스 통장은 쓴 금액이 아니라 약정 한도 전체를 대출로 보는 것이 원칙이라, 쓰지 않는 한도를 줄이면 주담대 한도가 늘 수 있습니다.
주의사항
이 계산기는 일반적인 규제 기준을 따른 참고용이며, 실제 대출 한도는 다음 요인에 따라 달라질 수 있습니다:
- • 금융기관의 자체 심사 기준 및 우대 정책
- • 소득 증빙 방식 및 인정도 (급여·사업·임차료·연금 등)
- • 신용등급, 신용거래 이력
- • 담보 재감정 결과
- • 상품별 세부 규정 (예: DSR 산정에 부분 제외 대상)
- • 금융기관 유동성 및 여신 한도
실제 대출 실행은 반드시 금융기관의 여신심사 결과를 따릅니다.
실제 케이스 시뮬레이션 (2026년 10월 규제)
아래 숫자는 위 계산기와 같은 함수로 계산했습니다. 은행 기준, 스트레스 DSR 적용, 만 원 아래는 버렸습니다.
사례 1. 서울(규제지역) 12억 원 아파트, 무주택, 변동형
- 연소득 1억 2,000만 원, 기존 대출 없음
- 약정금리 연 4.5%, 30년 원리금균등
LTV 한도: 4억 8,000만 원 · DSR 한도: 5억 7,207만 원 · 최대한도: 6억 원
결론: 최대 4억 8,000만 원 (한도를 정한 기준: LTV), 월 상환액 약 243만 원
사례 2. 그 밖의 수도권 7억 원, 생애최초, 주기형
- 연소득 7,000만 원, 기존 대출 없음
- 약정금리 연 4.5%, 30년 원리금균등
LTV 한도: 4억 9,000만 원 · DSR 한도: 4억 202만 원 · 최대한도: 6억 원
결론: 최대 4억 202만 원 (한도를 정한 기준: DSR), 월 상환액 약 203만 원
사례 3. 지방 4억 원, 무주택, 고정형, 신용대출 있음
- 연소득 5,000만 원, 기존 신용대출 1년 원리금 600만 원
- 약정금리 연 4.5%, 30년 원리금균등
LTV 한도: 2억 8,000만 원 · DSR 한도: 2억 3,025만 원
결론: 최대 2억 3,025만 원 (한도를 정한 기준: DSR), 월 상환액 약 116만 원
대출한도를 늘리려면?
- 1. 연소득 증가
자영업자는 사업소득 증명, 재직자는 승진·이직으로 소득 인상. 배우자 소득 추가 시뮬레이션도 고려하세요. - 2. 기존 대출 상환
신용대출·카드론·자동차 할부 같은 기존 대출을 갚으면 그만큼 DSR 여유가 생깁니다. 쓰지 않는 마이너스 통장 한도를 줄이는 것도 도움이 됩니다. - 3. 대출 기간 늘리기
기간이 길수록 월 원리금이 줄어 DSR 한도가 늘어납니다. 수도권·규제지역은 최장 30년입니다. - 4. 소득 인정 범위 확인
부부 소득을 함께 인정받을 수 있는지, 상여금·사업소득 증빙이 빠지지 않았는지 은행에 확인하세요. - 5. 금리 유형·지역 확인
고정형·주기형은 스트레스 가산이 작아 한도가 늘어납니다. 생애최초 자격도 확인하세요. 다만 수도권·규제지역 최대한도(6억·4억·2억 원)는 넘을 수 없습니다.
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- → 금융감독원 금융상품통합비교공시 (finlife) , 실제 은행별·상품별 DSR 적용 기준 및 우대 정책 확인
마지막 업데이트: 2026-10-14
근거 및 공식 출처:
면책조항
본 계산기는 참고용일 뿐, 법적 조언이 아닙니다. 실제 대출 한도는 금융기관의 여신심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 한도 확인은 이용할 금융기관에 문의하시기 바랍니다. 본 사이트는 이 계산기 사용으로 인한 손실이나 손해에 대해 책임을 지지 않습니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
DSR과 DTI는 어떻게 다른가요?
스트레스 DSR이란 무엇인가요?
LTV는 규제지역별로 얼마인가요?
생애최초 구입자의 LTV·DSR 우대는?
기존 신용대출도 DSR에 포함되나요?
대출한도를 늘리는 현실적 방법은?
배우자 소득 합산하면 DSR 한도가 얼마나 늘어나나요?
마이너스 통장은 DSR 계산에서 제외되나요?
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